Strukturentwicklung

Leerstand in der Lausitz: Krise und Chance

Ein Gastbeitrag von Jan Hufenbach

Während in den Metropolen Wohnraummangel herrscht, haben wir es in der Lausitz mit dem Gegenteil zu tun: Leerstand. Es ist ein leidiges Thema: Leerstand auf dem Land, Leerstand in den Städten, darunter Ruinen, halb verwaiste, halb bewohnte Häuser oder auch Wohnungen und ab und an traurige Spekulationsobjekte, saniert, halb saniert. Alles ist dabei und es wird nicht weniger. 

Passende Beispiele finden sich en gros über die vielen Immobilienportale und natürlich: Wer offenen Auges durch die Lande fährt, mit Bürgermeistern und Liegenschaftsverwaltern spricht oder einfach nur die Tagespresse liest, der wird schnell fündig. In Görlitz sind es gerade zwei Objekte, die höchst unerfreuliche Schlagzeilen machen, weil hier spekuliert, mit falschen Tatsachen gearbeitet und auf das schnelle Geld gehofft wird: Das ehemalige, sanierte Hotel Monopol und das wundervolle, wenn auch ruinöse Jugendstilhaus in der Bismarckstraße. Bei der Ersteigerung des Letzteren rückten sich die Käufer in ein nettes Denkmalschützerlicht von „wir werden alles toll sanieren“ und keine 24 Stunden später stand es schon wieder zum Verkauf. Ein kleiner Spekulanten-Krimi für sich, der in der Sächsischen Zeitung nachgelesen werden kann. Einen Bahnhof in Kodersdorf verkaufen die Eigentümer auch gerade (etwas teuer möchte man meinen). 

Die Liste der Leerstände ließe sich fortsetzen. In jeder Stadt, jeder Gemeinde finden sich Häuser, Höfe und Anwesen, die leer stehen. Zum Teil seit Jahrzehnten. Die Eigentümerschaften sind vielfältig: Erbengemeinschaften, die sich nicht einigen können oder sich zu viel Gewinn versprechen, während das Erbe von Jahr zu Jahr verfällt und letztlich immer weniger wert wird, Erben, die am Besitz festhalten, Eigentümer, die auf bessere Preise hoffen, Spekulanten siehe oben, aber auch herrenlose Objekte, für die sich nicht mal ein Eigentümer ermitteln lässt. 

All diese leerstehenden Gebäude, die nicht auf dem Markt angeboten werden, bedeuten für die Gemeinde Stillstand. Sie sind hässliche Flecken und manchmal auch eine Gefahrenquelle, die potentielle neue Nachbarn oder auch Unternehmer abschrecken. Eine nachhaltige Stadt- und Siedlungsentwicklung wird dadurch immer wieder ausgebremst.

Und ja: Es wird nicht weniger. Die demografische Entwicklung bringt mit sich, dass in den ländlichen Räumen mehr und mehr Objekte frei werden. Viele davon in einem traurigen Zustand, weil über viele Jahre vielleicht nur noch ein Senior dort gelebt hat, der mangels Finanzen oder Interesse oder beidem sein Heim nicht mehr saniert oder wenigstens erhalten hat. Die potentiellen Erben leben oft genug irgendwo in der Ferne und haben keineswegs die Absicht, Haus und Hof der Eltern oder Großeltern zu übernehmen. 

Manche Objekte landen auf dem Immobilienmarkt, viele werden überteuert angeboten und ebenso viele werden nicht verkauft. Wer im Netz sucht, bekommt oft Problemimmobilien präsentiert, die dann mit entsprechender Maklerpoesie „Viel Potential! Hier können Sie Ihre Ideen einbringen!“ angeboten werden. Einige dieser Immobilien gammeln fröhlich vor sich hin und wenn dann Eigentümer nicht auffindbar sind oder im Ausland leben, dann wird das hässliche Entlein zum kostspieligen Problem für die Verwaltung. 

Es wird auch ein fachliches Problem, denn nur selten können Verwaltungen zum Beispiel die juristische Expertise vorhalten, um mit solchen Themen umgehen zu können. Oft kommen eine ganze Reihe von Faktoren zusammen: Kein Personal, keine Expertise, kein Geld... kein Land in Sicht, denn wie soll eine (oft klamme) Gemeinde einen Experten für Problemimmobilien finanzieren?  Potentielle Käufer lassen sich auch nicht so einfach finden. Zum einen ist der Markt groß und zum anderen ist der Bevölkerungsschwund besonders in den peripheren ländlichen Lagen nicht allein mit den oft eher kapitalschwachen Zuzüglern abzufedern. 

Hinzu kommt, dass vielfach Objekte angeboten werden, ohne auf wichtige Details hinzuweisen: Außenbereich, Wohnrecht, Grundbucheinträge, Wegerecht etc. Insbesondere Gemeinden mit ihrem direkten Draht zum Bauamt könnten hier Verkäufe deutlich besser vorbereiten und böse Überraschungen und weiteren Still- und Leerstand verhindern, der der Gemeinde selbst schadet: Welcher Otto-Normal-Käufer weiß schon, dass er im Außenbereich evtl. gar kein Wohnrecht hat und auch nichts bauen darf? Wenn wir in unseren Beratungen potentieller Zuzügler (Raumpioniere Oberlausitz) diese Punkte erwähnen, ernten wir meist großes Erstaunen. 

Verkäufer, egal ob Privatleute, Makler oder Verwaltungen, beschränken sich manchmal darauf, nur die minimalst nötigen Informationen vorzuhalten. Um alles andere muss sich der oft unbedarfte Käufer kümmern. Kürzlich hatte ich mit einem Verkäufer zu tun, der keinen (nach EnEv bzw. GEG vorgeschriebenen) Energieausweis vorlegen wollte. Na so was. Ist doch strafbar.

Was tun? Ein umfassendes Leerstandsmanagement muss her. Jeder einzelne Leerstand in Stadt und Land muss erfasst, analysiert und bewertet werden inklusive der Baugrundstücke, Brachen etc. Solch ein Leerstandsmanagement benötigt Expertise, Hoheiten und eine starke Vernetzung inklusive einer fachübergreifenden Kooperation innerhalb der Ämter (Liegenschaftsverwaltung, Bauamt, Gericht), um dann zum Beispiel auch verhindern zu können, dass Objekte wie das in der Görlitzer Bismarckstraße versteigert werden, ohne dass vorab die potentiellen Käufer – die ja lange vorher schon bekannt sind – auf Herz, Nieren und Motivation geprüft werden. Zum Beispiel mit einem Due Diligence Verfahren analog zu Unternehmensverkäufen. Die Vorlage eines Nutzungskonzeptes bzw. eines bindenden Sanierungskonzeptes und einer Bankgarantie wären neben einer Bindungsfrist für den künftigen Eigentümer (um den kurzfristigen Wiederverkauf zu verhindern), weitere Ansätze zum Schutz vor Spekulanten. Auch eine Blacklist für die schwarzen Schafe unter den Käufern (und Verkäufern) wäre hilfreich.

Dafür braucht es einiges Geld, aber es zahlt sich auf Dauer aus: Vor allem dann, wenn das Leerstandsmanagement gleichzeitig auch als Projektentwickler tätig werden kann, um Leerstände in eine passende Nachnutzung (Umwidmung) zu überführen und diese zu vermarkten. Gut beraten ist eine Verwaltung auch damit, die Bürgerschaft, Unternehmer und Vereine mit ins Boot zu holen, um zum Beispiel über Beteiligungsformate die zukünftige Nutzung von Leerstand oder Flächennutzung zu entwickeln. Landkreise, Städte und Gemeinden werden das in aller Regel nicht allein stemmen können. Dazu braucht es Fördermittel und um den Eigenanteil leisten zu können auch die Hilfe von Land und Bund. Dann könnte aus dem leidigen Leerstand ein Schatz werden, der Menschen anlockt, die mit ihren Ideen neue Entwicklungen anstoßen und tragen.